春节过后，房地产市场形势发生较大变化，多地购房降低首付比例，还有一线城市下调房贷利率过往多年，伴伴随着调控政策放松—收紧—放松的变化，房地产市场也呈现出热—冷—热的走势，有人据此认为，本轮楼市调控是历史的重演，还有人预测，房价会再次大幅上涨真的会这样吗

复盘本轮楼市调控可发现，面对一些房企陷入流动性危机，从2021年第四季度开始，与企业相关的政策出现变化之后，面向购房者的宽松政策增多，例如购房补贴，契税减免，公积金贷款额度增加以及贷款条件放宽等

到春节后，菏泽，重庆，赣州，佛山相继传出商业性住房贷款首付下降的消息在调控政策中，限购，限贷才是最核心的措施，它们的松动与否关系着市场的冷与热与此同时，许多城市住房贷款的发放速度明显加快，房贷利率逐步下调

但需要注意的是，如果据此推断未来的房价会大幅上涨，则就忽略了许多外部因素，就如同配方一样的菜肴，不同的厨师也会做出不一样的味道。

自房住不炒提出以来，这一调控原则已经逐渐深入人心，各类有关房地产市场的措施均有所加强，即使面对2020年初疫情的影响，调整政策仍未松动，足见政府的决心而从市场环境看，之所以过去每次调控松动后，都会出现楼市交易火热，价格上涨，是因为中国的城市化正在快速推进，大量居民有购房需求但截至2021年末，中国常住人口城镇化率已达到64.72%，且很多城市目前的住房供给较大，未来购房需求的释放会有所放慢

近几年，虽有一些城市的房价出现下跌，但全国的房价仍处在上升期，2015年，全国商品住宅均价为6472元/平方米，到2021年已突破1万元/平方米每一次价格的抬升，都会使有支付能力的购房者减少一些，所以，政策微调不一定会让需求快速增加，进而拉动价格上涨

因此，本轮调控政策调整，是出于稳定市场的需要，贯彻了因城施策，分类调控的精神，不违背房住不炒的原则，也符合2021年12月召开的中央经济工作会议提出的支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展况且，作为近两年对行业影响最大的房地产贷款集中度管理制度，三道红线两项政策，如今依旧有效，仍能控制资金有序进入房地产市场至于购房补贴，公积金贷款政策调整等，仍符合现有的政策框架，而房贷发放提速及利率下行，更应被视为对过去一年政策的调整，让住房贷款回归正常水平

房地产市场的环境已经发生变化，房价在短期内发生大幅上涨的可能性明显降低，尤其是城市群以外的三四线及以下城市当然，相对宽松的政策会有助于库存压力较大的城市加速房源去化，增加住房交易量，满足多样的购房需求

不过，也要警惕的是，当前一二线及其他核心城市依然存在住房难，住房贵的问题，住房矛盾依旧突出，未来仍需密切关注这类城市房价的变动，多措并举地解决新市民居住需求。接受《证券日报》记者采访的多位业内人士认为，随着当前楼市调控的力度，广度，深度不断加强，叠加房地产金融调控政策的从紧态势不变，预计房地产市场在整体降温趋势下，今年“金九银十”表现欠佳。具体来看，成交量降低将是大概率事件，房价的上涨动力亦会偏弱。。